「建物さえなければ」。痛切な反省と
逆転の発想から生まれた、土地に特化したビジネス。

私たちの原点は、1990年代後半、創業者の松岡、そして現社長の西羅が、前職の商社の不動産部門で経験した、滋賀県での商業施設開発の大きな「失敗」にあります。当時、土地を借りて建物を開発し、テナントに貸す事業で、売上1兆円規模のテナントの経営破綻を経験。後継テナントの誘致には成功したものの、多額の建物改修費や賃料減額を余儀なくされました。

「建物を持たず土地だけを貸していれば、失敗しなかったのでは」。この痛切な実体験が、「建物を持たず、土地のみに投資し、長期安定した収益をもたらす不動産金融商品を創る」という、独自の「JINUSHIビジネス」着想の契機となりました。

2000年の創業当時、流動性も無く、「土地の価値を棄損している」とまで言われた「JINUSHIビジネス」。しかし私たちは「正しいことは必ず世に広まる」という信念のもと、土地・建物一体での取引が当たり前だった不動産業界の常識に挑みました。

逆風の中、「長期安定収益を生む安全な商品」として、ゼロから底地マーケットを創出。J-REITへの案件売却や私募ファンド「JINUSHIファンド」の組成を通じて着実に実績を重ね、2017年、国内唯一の底地特化型私募リート「地主プライベートリート投資法人（地主リート）」の運用を開始。底地を長期に保有する地主リートを創り出したことで、高回転型のビジネスモデルが完成するとともに、テナントに「安定地主」という高付加価値を提供できるようになりました。この地主リートが武器となり、私たちは機関投資家やテナントからの大きな信頼を獲得したのです。

そして2022年、「地主株式会社」へ社名を変更しました。自ら切り拓いてきた「底地マーケット」は、今や約10兆円規模（※日本不動産研究所の予測）へと拡大。私たちは、新たなステージへと踏み出しています。

経営学の観点でも認められた独自性と高収益性。
唯一無二のビジネスモデル。

「建物さえなければ」ーー過去の痛切な反省から生まれた「JINUSHIビジネス」は、従来の不動産投資の常識を覆し、「土地のみ」の新しい不動産金融商品という価値を提供する、画期的な発想でした。

「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る、そして投資家の資金を運用する。」
一見すると、当たり前のSTEP。しかし、このSTEPには、不動産投資リスクを根底から排除し、利益を生み出し続ける緻密な計算が隠されています。その独自性と高収益性は、世界的な経営学の権威「ポーター賞」を受賞したことで証明されています。

将来にわたり価値がある転用性の高い土地を仕入れる（STEP1）。次に、優良なテナントと長期の定期借地権設定契約（20年〜50年）を結び、安定したキャッシュ・フローを確定する（STEP2）。それを長期で安定した金融商品として、盤石な受け皿である地主リート等へ売却する（STEP3）。売却後も継続的な運用報酬を得る（STEP4）。

各STEPそれぞれに地主専業25年超で培ったノウハウが凝縮されています。

特筆すべきは、在庫リスクを排除し、「仕入」が直接「利益」につながる構造です。

私たちは土地取得にあたり、先にテナントと借地料や契約期間等を定めた定期借地権設定予約契約を締結したうえで、土地を仕入れます。つまり、「取得時点」で契約に基づく長期安定のキャッシュ・フローが確定します。

さらに、当社の商品を求める旺盛な投資家需要に加え、主な売却先である「地主リート」の取得目線を把握しています。つまり、仕入時点で「商品を作ったけれど売れない」というリスクを極小化しています。

JINUSHIビジネスにおいて「仕入の加速」は、「確実な利益の積み上げ」を意味します。一見地味な「土地のみ」のビジネス。その実態は、在庫リスクを無くしながら、資金を循環させ続ける、極めて合理的で高効率な成長モデルです。

10兆円の底地マーケット。
そして、46兆円のCRE市場が新たなターゲット。
圧倒的な先行者利益と社会の変化が追い風に。

「STORY 02」で示した実績は、私たちのビジネスモデルが確かな価値を生み出している証左です。しかし、それはまだ序章にすぎません。「JINUSHIビジネス」が真価を発揮するのは、これからです。

転機となったのが、2022年の「地主株式会社」への社名変更です。旧社名にあった「商業」の枠を外し、ビジネスモデルそのものを社名に掲げる。「私たちは、商業施設を開発するわけでも、日本に限定された存在でもない。『地主』業そのものである」という再定義でした。

この社名変更により、商業施設に加え、物流やホスピス、ホテル、工場やデータセンターなど、多種多様なテナント業種との取引が拡大。取引テナント数は社名変更後倍増し、事業エリアも全国へと広がっています。

地主専業25年超の歴史、地主リート運用10年という圧倒的な先行者利益を武器に、10兆円の「底地マーケット」で、トップランナーの地位を確立しました。

そして今、東証改革やアクティビスト、PEファンド等による資本効率改善の要請や、建築費上昇といった社会の変化が、強力な追い風となっています。なかでも、建物を所有したまま土地のみを売却する「JINUSHIリースバック」への需要が急増。企業のCRE（企業不動産）戦略を支えるこの手法は、まさに時代のニーズを捉えています。その潜在市場は、上場企業が保有する土地のみでも、約46兆円（※当社調べ）と巨大です。

「JINUSHIビジネス」という発想、武器となる地主リート、社名変更による再定義、そして社会の変化。すべてが噛み合った今、私たちは、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指し、進化し続けています。

過去最高益と連続増配の実現。
安定と成長を兼ね備えたビジネスで、利益成長とともに増配を目指す。

ここからは、ステークホルダーの皆様へのメッセージです。

経営理念
「JINUSHIビジネスを通じて安全な金融商品を創り出し、人々の資産を守る」
目指す姿
「地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す」

この実現に向け歩みを止めない。その積み重ねが、ステークホルダーの皆様への付加価値の提供と、独自の競争優位性につながっています。

テナントの皆様には、事業を継続できる「安定地主」としての安心感を。
投資家の皆様には、自然災害やマーケットボラティリティに強い「長期安定の金融商品」の提供を。
役職員には、挑戦できる環境と成果に報いる待遇を。
株主の皆様には、利益成長とともに増配を目指す「累進配当」を。

この付加価値の連鎖こそが、他社には模倣できない持続的な利益成長の源泉であり、社会的意義と企業成長を両立させる、私たちの揺るぎない強みです。

そして、挑戦を支えてくださる株主の皆様とともに、長期的な企業価値の向上を実現していく。それが、私たちからの約束です。

未来への視界も極めて良好です。年間1,000億円以上へ加速する仕入と、運用資産規模5,000億円を目指す地主リート。10兆円の底地マーケット（※日本不動産研究所調べ）。46兆円のCRE市場。ここから、さらなる飛躍を目指します。

社会の変化を成長の機会へと転換し、社会的な意義と高い収益性を兼ね備えた独自の「JINUSHIビジネス」。地主株式会社は、そのトップランナーとして、これからも走り続けます。

私たちのビジョンに共感いただき、この未来を共に歩む皆様のご参加を心よりお待ちしております。