よくあるご質問

JINUSHI ビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地マーケットを確立。独自ビジネスモデルを軸に、日本の大地主を目指します。

JINUSHIビジネスとは「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。そして投資家の資金を運用する。」という4つのSTEPからなるビジネスです。
JINUSHIビジネスは建物を所有せず、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、長期安定収益を生み出します。

JINUSHIビジネスとは

JINUSHIビジネスの3つの強み

• (1) 追加投資が不要
  土地のみの投資であり、建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資が一切不要です。
• (2) 長期安定収益が見込める
  20年～50年程度の長期の契約期間で、建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めます。
• (3) 資産価値が下がりにくい
  テナントには更地返還義務があり、流動性の高い更地で返還されるため、資産価値が下がりにくい特徴があります。

JINUSHIビジネスは過去の苦い経験から生まれました。
創業者が当社設立前に勤めていた総合商社グループの不動産会社時代（1990年代後半）に、滋賀県でGMS （総合スーパー）の開発及び建物賃貸事業を手がけておりました。
当初、事業は順調でしたが、テナントが、経営不振に陥り店舗から撤退する事態となりました。幸い駅前に立地していたので後継テナントを誘致できましたが、その出店条件として建物改装の追加投資や賃料減額を余儀なくされました。
この経験から特定の業態やテナントの専用の建物を所有するリスクを思い知らされ、「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が生まれました。
これに先立ち、1992年の借地借家法の改正で事業用定期借地権が制定され、土地は長期間テナントに貸した後、必ず更地で地主に返還されることとなりました。
この事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全で長期に安定した収益をもたらす不動産投資手法JINUSHIビジネスをつくり、当社のビジネスの柱とすることに決めました。
2000年の春、ちょうど当社を設立した頃のことです。

最近は底地マーケットが確立されたことにより、総合商社や不動産デベロッパー、リート等が底地投資を積極的に行っており、競合先は増加傾向にありますが、当社のように底地に特化している会社は存在しておりません。この要因は、一概に言えるものではないですが、日本において不動産ビジネスは工夫を凝らした建物を建てることによって土地及び建物の価値を上げるもの、との認識があるように考えております。
当社はJINUSHIビジネスのみを展開する唯一の事業会社として、またグループ会社の地主アセットマネジメントが地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」)を設立し、成長させたことで不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。

グループ会社の地主アセットマネジメントは2016年9月、底地特化型の私募リートである地主リートを設立しました。これによりJINUSHIビジネスは土地の仕入から売却、その後の資産管理まで、一貫した収益モデルとして完成しました。
地主リートは、地主株式会社によるスポンサーサポートを活用し、設立当初掲げた「運用開始5年目に1,000億円以上の資産規模」の目標を達成しました。今後は中期目標の3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指します。

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テナントはスーパー、ドラッグストアなどの生活必需品を扱う業種を中心に、物流・工場・倉庫など多様化しています。

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土地の情報は大きく分けて3つのルートより取得しています。

• (1) 金融機関や仲介会社などから土地情報を入手
• (2) テナントからの持ち込み
• (3) 住宅デベロッパーとの共同開発

取組事例

大きな要因として、テナントは本業に資本を集中したいと考えていることが挙げられます。当社が土地に投資することで、テナントは営業用資産の建物の投資のみで出店できるため、JINUSHIビジネスは当社とテナント双方にメリットがあるものとなっております。昨今のROEなどの経営指標が注目される傾向が、よりテナント自身が固定資産である土地を持ちたがらない流れに拍車をかけております。

テナントと主に定期借地権を設定（主な契約期間は20年〜50年）しています。テナントにとっては、地主保護の定期借地権設定契約は一見厳しくも見える条件ですが、テナントには土地を保有したくないニーズがあることや、テナントも建物投資を行い出店するため、将来収益を十分に検討した上で契約を締結していることがあるため、当社とテナントの利害が一致しているものとなっております（当社から見ると、契約条件を厳しく設定すれば、不動産金融商品の収益の安定につながることになります）。
また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。

当社は、基本的に土地購入時にテナントの誘致や、地主リートなどの販売先の見通しをつけているため、購入した土地が販売できない状況は想定しにくくなっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を10年程度から30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機が発生したとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営が可能であると考えております。